삼성증권 이경자. 2022년 6월 21일. 투자의견: Overweight(비중확대)

전일 K-REITs의 주가가 큰 폭 하락했다. 그간 금리 상승과 인플레이션 압력에도 상대적으로 견조하던 리츠 주가가 하락한 이유는 다음과 같이 분석된다. 전주 미 연준이 28년 만에 처음으로 기준금리를 75bp 인상하며 시중금리 급등했고 전일 국내 국고채 5년물 금리는 전주 대비 40bp 상승한 3.86%로 마감했는데 이는 연초 대비 무려 160bp 상승한 것이다. 이와 더불어 주택담보대출 고정 금리는 상단 기준 7.1%, 하단 기준 4.3%를 기록했는데, 7%를 돌파한 것은 13년만이다.

◆미국 리츠, 고물가 시기 S&P 500을 상회

역사적으로 금리 상승은 경기 회복을 시사하기에 점진적 금리 인상 시, 리츠의 기초자산인 부동산의 임대료 역시 상승했다. 대체로 글로벌 리츠 주가가 금리와 동행하는 모습을 보였던 이유다. 그러나 최근 금리 트렌드는 상승 속도가 빠르고 그 폭이 예상을 상회하기 시작하며 리츠의 배당 여력 축소를 우려하기 시작한 것으로 판단된다. 역사가 긴 미국 리츠의 성과를 분석해 보면 인플레이션 증가율이 7%에 달하는 고물가 시기에는 리츠의 total return이 S&P 500을 상회했는데 이는 주가 상승률은 벤치마크를 하회했지만 배당수익률이 벤치마크를 상회했기 때문이다. 상품군에 따라 다르겠지만 대체로 리츠는 인플레이션 압력을 임대료에 전가하는 것으로 추정된다.

◆담보대출 금리가 5%대 진입 시 자산가격 조정 사례

심각한 경기침체로 가지 않는다면 임대료(배당)이 크게 하락할 가능성은 낮다. 그렇다면 금리 인상기 리츠의 기초자산인 자산가치의 하락 가능성에 대한 점검이 필요하다. 오피스의 선순위 대출 금리는 대체로 국고채 3년물 금리 +150bp 수준에 형성돼 온 것으로 파악되는데, 전일 이 수치는 5%대로 첫 진입했다. 역사적으로 한국과 미국 모두 주택담보대출 금리(하단 기준)가 5%대 진입 시, 시차를 두고 주택가격이 조정 받기 시작한 것으로 나타났다는 점에서 자산군은 다르지만 상업용 부동산의 가격 하락 우려가 높아진 것으로 판단된다.

과거 사례로 판단 시, 부동산 시장 내 가장 높은 비중을 차지하는 주택의 담보대출 금리가 100bp 가량 추가 상승할 경우, 부동산 가격 하락 우려가 본격화될 수 있다. 그러나 비교 사례로 자주 언급되는 금융위기 당시에는 국내는 주택 공급 과잉, 미국은 부실 대출이라는 문제가 있었기에 자산가격 하락 요인이 단순히 금리 변수만은 아니었음을 감안해야 할 것으로 보인다. 금융위기 이후 엄격한 대출 규제와 리스크 관리가 진행됐다는 점에서, 현시점은 부동산 시장의 위기를 논할 단계는 아니라고 판단된다.

◆금리 인상기를 견딜 수 있는 오피스 리츠, 기업 스폰서형 리츠

단기 주가 급락으로 상장리츠의 평균 배당수익률은 5.5%까지 상승했다. 연말로 갈수록 금리 안정 가능성이 높고, 임대료 인상 역시 점진적으로 이뤄지고 있다는 점에서 고배당을 유지할 수 있는 K-REIT의 펀더멘털은 양호하다. 그럼에도 리츠 시장의 주가 안정을 위해서는 무엇보다 인플레이션 압력 완화와 금리 진정이 시급하다. 금리 인상기를 견딜 수 있는 임대료 전가력이 강한 오피스 리츠, 자금조달에 전문성을 지닌 기업 스폰서형 리츠 중심으로 투자 종목을 선별할 것을 권유한다.