하나증권 김승준. 2023년 12월 5일.

[버핏연구소=이상원 기자] 주요 지표로 매매수급동향은 88.14로 7주 연속 조금씩 하락하고 있다. 전국 매매가는 -0.01%로 하락 전환, 전세가는 0.08%로 19주 연속 상승을 기록했다. 수도권도 매매가가 하락 전환(-0.01%)했으며, 전세가는 23주 연속 상승(+0.14%)했다. 수도권외 매매가로 지방광역시도 하락(-0.02%), 기타지방도 하락(-0.03%)했다. 수급 동향과 매매가의 하락은 전반적으로 수요의 둔화를 계속해서 보여주고 있다. 반면 전세가격은 여전히 상승 중으로, 매매 수요가 전세 수요로 전환되는 것으로 해석한다.

지난 2008년 이후로 전국 아파트 실거래가지수가 하락한 시기는 2008년, 2010년, 2012년, 2022년이다. 그 중 착공이 감소한 해는 2008년, 2010년, 2022년이다. 실거래 가격은 착공 여부에 끼치는 영향이 크다. 실거래 가격은 분양 시 판매 가능한 가격을 가늠해줄 수 있기 때문이다. 가격이 하락하는 업황에서 분양이 잘 되기를 기대하기란 어렵다. 분양가격을 싸게 내놓지 않는 한(이익을 포기하거나 심하면 적자상황에서도) 판매가 어렵기에 애초에 착공을 하지 않는 것이다.

특히나 지금과 같이 건축비와 금융비용이 이렇게 커진 상황에서는 사업성이 나오기 더 어렵다. 다만 이미 착공을 한 현장의 경우 분양은 불가피하다. 이미 비용이 투입됐고, 분양을 미룰수록 이자 비용 부담은 더 커질 수 있기 때문이다. 그래서 추석 이후로 연기되던 분양 물량이 쏟아져 나오는 것도 이러한 이유 때문으로 볼 수 있다. 앞으로 분양 물량은 계속 나올 수 있다. 하지만 분양 물량이 증가한다고 해서 건설사들의 상황이 반드시 좋아지는 것은 아니다. 미분양, 미입주와 같은 현금흐름 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 오히려 착공이 증가하는 모습이 나타나야 건설사들의 상황이 좋아질 수 있다.

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