[김승범 연구원] 말이 제주도로 간다면 사람은 서울로 몰리는 것이 한국 사회다. 한국 최고의 인재, 제품, 서비스가 서울로 몰린다는 뜻이다.  제품이나 서비스의 품질이 어지간히 높지 않으면 서울에서는 「명함」도 내밀기 어렵다. 

이 점에서 동원개발은 주목할만한 건설 회사이다. 부산의 토박이 건설사이던 동원개발이 최근 수도권의 주택 시장에서 뜨거운 반응을 얻고 있다. 

동원개발은 수도권에서 주택 분양 사업을 진행하고 있다. 동원개발이 분양 준비중인 사업장은 12개로 파악되고 있다. 인천 1군데, 경기 3군데, 부산 6군데, 울산 1군데, 경남 1군데로 파악된다. 올해 4분기 안으로 해운대와 동탄신도시에서 분양이 가능할 것으로 예상되면서 앞으로의 성장기반이 다져졌다고 볼 수 있다.

이 두 사업장에서 분양이 지금처럼 양호하게 이루어진다면 약 4~5천억원의 수주 증가를 예상할 수 있다. 현재 동원개발이 진행중인 사업장만으로도 올해말 이후 수주잔고는 7543억원으로 향후 2개년에 걸쳐 매출로 인식될 수 있다.

최근 동원개발은 주택자체사업에 좋은 성과로 인해 높은 영업이익률을 기록하고 있다. 이는 성공적인 분양이 뒷받침되었기 때문에 꾸준한 주택자체사업에서 성공으로 이어진 것이다. 대표적인 올해 자체사업으로는 부산 양산 3차 568세대와 4차 521세대가 있는데, 분양률이 약 95%에 달했다. 이런 높은 분양율은 투자가치가 높고 적절한 상품성이 근거가 되어야 하므로, 동원개발의 주택자체사업은 다른 회사들과는 다른 차별화를 보이고 있음을 알 수 있다. 따라서 동원개발의 연간 영업이익률은 2013년 13.9%, 2014년 22.7%, 2015년 19%, 2016년 20% 정도로 예상된다.

동원개발의 매출구성은 자체공사 82.2%, 국내도급공사(건축) 12.7%, 국내도급공사(토목) 5.0%로 구성될 만큼 자체 공사의 비중이 높다.

또한 동원개발은 현재 주택 분양시장에서 가장 뜨거운 도시 중 하나인 부산의 시장 분위기를 잘 파악하고 있는 기업으로 알려져 있다. 그 대표적인 사례로 2014년 동원개발의 관계사인 ㈜신세기건설이 1,300억에 매입한 해운대 센텀시티 구 솔로몬타워 부지(16,101㎡)를 개발하면 동원개발 실적증가에 긍정적인 영향을 끼칠 것이다. 그리고 부산사상단지와 양산4차 단지의 분양을 모두 성공하면서 실적이 잘 나타나게 되었다.

쟁쟁한 건설사들이 몰려 있는 서울의 주택 시장에서 동원개발이 성과를 내고 있는 비결은 주택자체사업에 유리한 입찰 참여방법에 있다.

동원개발은 ㈜동진건설산업, ㈜동원주택, ㈜동원종합건설 등 10개의 계열회사가 있다. 이 중에서 건설 자회사는 ㈜동원종합건설, ㈜동진건설산업, ㈜동원주택 등 3개가 있고, 관계 시행사는 ㈜디더블유디, ㈜21세기개발, ㈜신세기건설, ㈜남양개발 등 4개의 회사가 있다. 동원개발과 그 계열회사는 전매가 아닌 자체사업을 위한 목적인 경우에는 관계사의 공공택지 입찰을 참여할 수 있다.

현재 동원개발의 자회사 및 관계사를 통해 주택자체사업 용지를 약 11개 지역에서 보유하고 있다. 동원개발 자체적으로 보유하고 있는 동탄의 약 760세대, 부산 우동의 약 500세대가 있고, 관계사 4개 부산지역은 거제, 연산동, 부곡(135세대), 만덕(1,500세대) 등이 있다. 관계사 5개 부산 외 직여으로는 용인 역북(840세대), 인천(420세대), 화성(440세대), 울산 우정, 창원 부동(1,200세대) 등이 있다.

꾸준히 들어오는 현금으로 토지 매입 가능

지난 몇 년간 동원개발은 영남권 분양시장의 호황에 힘입어 꾸준히 좋은 실적을 기록했다. 이로 인해 2012년 매출액 3,849억원에서 올해는 4,839억원으로 약 1,000억원 증가했다. 실적증가의 가장 큰 원인은 동원개발의 성향에 있다. 동원개발은 공사를 진행함에 있어서 상대적으로 보수적으로 바라보는 편이다. 그래서 공사를 진행하게 되었을 때 예상보다 공사기간이 단축되면서 그에 따른 비용도 줄어들기 때문이다. 또한 지방 건설사는 인건비가 대형사에 비해 낮기 때문에 실수요 중심의 분양시장에서 가격 경쟁력이 있다. 이에 따라 2012년 70%가 넘던 부채비율이 올해는 20%대로 떨어지면서 재무부담 없이 개발용지 매입이 가능하게 되었다.

12월 9일 기준으로 PER은 5.69배, PBR은 1.02배로 동일 업종 타기업과 비교했을 때 저평가 되어있다고 할 수 있다. 또한 동원개발의 ROE는 올해 예상 20.67%로 꾸준히 성장하는 기업임을 알 수 있는 지표이다.

주주 위한 배당 확대 예상

동원개발은 2008년 국제 금융위기로 인한 부동산 시장의 침체로 인해 배당을 하지 않았다. 그 시기를 제외하고는 2002년부터 꾸준히 배당을 해왔다. 올해에는 이익이 증가함에 따라 주당 배당금이 높아질 가능성이 있다.

2012년부터는 소액주주에 친화적인 배당금 지급 정책을 사용했다. 주당 배당금은 2012년 소액주주 400원(최대주주 300원), 2013년 소액주주 450원(최대주주 300원), 2014년 소액주주 650원(최대주주 400원)이었다. 2012년부터 2014년까지 3년 동안 현금배당성향의 평균은 8.8%였다.

아직까지 동원개발의 배당정책은 나오지 않고 있지만, 2012년부터 소액주주에게 배당금을 비교적 많이 지급한 것을 보아 올해에도 그와 비슷하거나 좀 더 많은 배당금을 지급할 것으로 보인다.

동원개발은 부산의 토박이 건설사로 1978년 설립됐다. 1994년 코스닥에 상장한 기업이다. 오랜 경험과 숙련된 기술을 바탕으로 시공 능력 평가액 전국 36위를 기록하기도 했다. 창업 이래 전국 45,000여세대를 공급했고, 동원로얄듀크 브랜드로 알려져 있다. 동원개발은 주택전문 종합건설기업으로서 학교, 빌딩, 도로, 교량 등 토목, 건축공사업 및 주택 공급업을 영위하고 있다.

정리해보면 앞으로도 영남권 분양시장은 순조로울 것으로 전망된다. 또한 수도권 주택분양사업을 추가로 진행하면서 더 발전된 모습이 기대된다. 게다가 아직 센텀시티 부지개발 방향성에 따라 대폭 증가된 실적 개선이 가능하다는 투자포인트가 남아있다.[Copyright 무단 전재 및 재배포 금지]